Av. Birsen Uçar, gazeteci Şafak Deliçakar’a verdiği röportajda 1 Temmuz’dan itibaren kiracılar ve kiralayanlar için uygulanacak olan yeni hükümler hakkında önemli bilgiler verdi.

Av. Birsen Uçar, 01. Temmuz. 2020 tarihinden itibaren aksine bir düzenleme yapılmaz ise yürürlükte olacak işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelerin uygulama alanlarının bulunacağına dikkat çekti.

Şafak DELİÇAKAR: Sayın Uçar, haftanın röportajı sayfamıza hoşgeldiniz. Kiracılar ve Kiralayanlar Bakımından 01. 07. 2020 tarihi neden önemlidir? Uygulamada ki hükümler ile bu tarihten itibaren yapılacak düzenlemeler hakkında neler söyleyeceksiniz?

Birsen UÇAR: Hoşbulduk sayın Deliçakar. Evet, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu, 6353 Sayılı Kanun 53. Madde hükmü gereğince  Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk  ve kamu hukuk tüzel kişileri olan işyerlerine ait kira ilişkisine ait kiralarda  6098 Sayılı Borçlar Kanunu  323, 225, 331, 340, 352, 343, 344, 346  ve 354. Madde  01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl uygulanmayacağına dair düzenleme yapılmış idi. Ve 8 yıl sona ermekle birlikte 01.07.2020 tarihinden itibaren bu hükümler uygulanacaktır.

Bir takım yeni düzenlemeler getiren Borçlar Kanunu, yasada yer almayan ve ancak Yargıtay Kararları ile uygulama alanı bulan hükümlere de yer vermiştir. İşte 01. Temmuz. 2020 tarihinden itibaren aksine bir düzenleme  yapılmaz ise yürürlükte olacak işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelerin uygulama alanları bulacaktır.

Şafak DELİÇAKAR: Kiracı kiraladığı taşınmazı devredebilir mi?

Birsen UÇAR: Borçlar Kanunu 323. Madde ile kiracının, kiralayanın yazılı izni olmaksızın kiralananı devredemeyeceği düzenlenmiştir. Bununla birlikte de bu hükümle kiralayanın ‘haklı bir gerekçesi’ olmaksızın kiralanan taşınmazın devrinden kaçınması söz konusu olamayacaktır.

Dolayısı ile kiracı,  kiralananı kiraya verenin ‘yazılı izni’’ ile devredecek ve kiracı tarafından bu devrin ileri sürülmesi hainde de kiralayan ‘haklı bir gerekçe’ yok ise bu devre rıza  gösterecektir. Kiralananın devrine taraflar ortak irade ile karar vermiş ve bu devri gerçekleştirmiş ise devreden kiracı, devralan kiracı  ile birlikte 2 yıl süre ile kira bedelinden sorumlu olacaktır.

Şafak DELİÇAKAR: Kira müddeti bitmeden kiracı taşınmazı kendisi tahliye ederse kira borcundan sorumlu mudur?  

Birsen UÇAR: Bilindiği üzere kira sözleşmesi kurulduktan sonra, kiracı tarafından sözleşmeden belirtilen kira müddetinden önce sözleşmeyi feshi uygulamada sıklıkla sorun teşkil etmektedir. Buna ilişkin Borçlar Kanunu 325. Madde ile  bir düzenleme getirerek; kiracı tarafından sözleşme kira müddeti hitamından evvel feshedilir ise, kiralayan taşınmazı yeniden kiralayana dek geçen sürede mevcut kira bedelinden kiracı sorumludur.

Ve burada önemli bir düzenleme  yapılmakla  eğer ki kiracı tarafından kiraya verenden beklenebilecek ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının sona ereceği belirtilmiştir. Yani kiracı tarafından yeni bir kiracının bulunması halinde, sözleşme süresi bitimine kadar olan alacaklara ilişkin kiracının bir sorumluluğu bulunmayacaktır.

Şafak DELİÇAKAR: Depozito iadelerinde ciddi sıkıntılar yaşanmaktadır. Bu hususta nasıl bir düzenleme vardır?

Birsen UÇAR: Kira ilişkilerinde sıkça rastlanılan bir diğer ihtilaf ise güvence (depozito) ile ilgilidir. Bu hususta ise Borçlar Kanunu 340. Madde  hükmü gereğince   konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu miktar üç aylık kira bedelini  aşamayacaktır. Ve yine bu bedelin hukuki durumu ve kira ilişkisinin bitimi ile hangi şartlarda iadesinin mümkün olacağı belirlenmiştir.

Buna göre güvence bir para olarak belirlendi ise -ki uygulamada genellikle para olarak belirlenmektedir-bu bedel kiracı tarafından bir vadeli tasarruf hesabına yatırılır ve kıymetli evrak olarak belirlendi ise de  bir bankaya depo edilir. Banka tarafından bu güvencelerin; iki tarafın rızası dahilinde geri verilebilir. Ve ancak eğer ki taraflar arasında bir yargılama süresi görülüyor ise de bir ilamın bulunması ya da mahkeme kararı ile geri verilebilir. Kiraya veren tarafından, kira ilişkisinin sona ermesini takip eden 3 ay içinde bankaya kiracıya yönelik herhangi bir icra takibi  ya da dava yöneltildiğini bankaya bildirmez ise banka güvenceyi kiracıya ödemekle yükümlüdür. 

Şafak DELİÇAKAR: Almanya’dan oğlum gelecek demek suretiyle kiracının tahliyesi mümkün müdür?

Birsen UÇAR: Kiracılar tarafından kiraya verenin kendisi, eşi ve çocukları için ‘ihtiyaç nedeni ile tahliye’ ileri sürebilmesi mümkün iken  6098 Sayılı Borçlar Kanunu 350. Maddesi ile Kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin kullanım ihtiyacını ileri sürerek tahliyesi söz konusu olacaktır.

Dolayısı ile burada kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları  yanında, anne babası, ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için de kira müddeti belirlenmiş ise  müddetin sonunda  fesih bildirim tarihlerine uyarak sözleşmeyi  sona erdirebilecektir. Yine aynı şekilde taşınmaz kira süresi içinde mülkiyet değiştirmesi halinde de yeni malik tarafından 351. Maddesi hükmü gereği taşınmazın tahliyesini talep etmesi mümkün olacaktır. Taşınmazı iktisap eden yeni malik  edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya bildirmelidir. Ve yine yeni malik kira müddetinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde de dava açma yoluna gidebilir.

Şafak DELİÇAKAR: Kira artışlarının yasal bir sınırı var mıdır?

Birsen UÇAR: Kira bedelleri günümüz sosyo ekonomik şartlarında ihtilaf konusu olabilmektedir. Her ne kadar sözleşmede bir kira miktarı tayin edilmiş ise de kira artış oranları hakkaniyete ve iyi niyet kurallarına aykırılık teşkil edecek şekilde düzenlenmekte idi. Borçlar Kanunu 344.Madde hükmü ile üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranının geçemeyeceği hükme bağlanmıştır.

Şafak DELİÇAKAR: Pandemi sürecinde kira ilişkileri nasıl düzenlenebilir?

Birsen UÇAR: Dünyada mevcut Pandemi nedeni ile bir süredir zor ve sıkıntılı günler yaşandığı aşikardır. Bu süreçte hem kiracılar ve hem de kiraya verenler  tarafından ekonomik güçlükler yaşanmış ve yaşanmaya devam etmektedir. Kira bedelinin ödenmesi Borçlar Kanunu 252. Madde hükmü gereğince sözleşmenin feshi ve tahliye davasına konu olabilmektedir. Ve ancak kira bedelinin ödenmesine mani olan ve dünyayı ve ülkemizi etkileyen pandemi  yasal olarak sözleşme ifasında kapanmış olan işyerleri bakımından özellikle kira bedelinden indirim ve uyarlanma yoluna gidilmesine cevaz verecektir.

Bununla birlikte de 7226 Sayılı Kanun Geçici 2. Maddesi ile de  01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında ödenmeyen kira bedelleri Borçlar Kanunu’nda yer alan kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılmasının mümkün olmadığını göstermektedir. Kira miktarlarının bu tarihler bakımından tahliye sebebi oluşturmayacaktır. 

22.03.2020 tarihli ve  31076 Sayılı Resmi Gazete  ile İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı yürürlüğe girmiştir. 15.06.2020 tarihine kadar icra  daireleri tarafından yeni icra takibi başlatılmasına ilişkin talep alınmayacaktır. Ve ancak bu sürelerde ödenmeyen miktarların  tamamen ortadan kaldırılması söz konusu değildir.

İcra takibine bu alacaklar konu olabilecek nitelik taşımaya devam edecektir. Hem kiracı hem de kiralayan açısından ekonomik olduğu kadar psikosoyal bakımdan da önem arz eden bu durumun tarafların ortak menfaatlerini karşılar çözüm bulunması önemlidir.

Taraflar arasında diyalog yolu ile çözülmesi ve karşılıklı anlaşma yoluna gidilmesi de özellikle bu süreçte tarafların menfaatlerine olacaktır. En kısa sürede Türkiye’de 4 aydır devam edegelen sürecin sona ermesini, sağlıklı günlere geri dönüşün gerçekleşmesini temenni ediyorum. 

Şafak DELİÇAKAR: Sayın Uçar, gözü ve kulağı 1 Temmuz’da olan kiracılarımız için gerçekten çok önemli değerlendirmelerde bulundunuz. Verdiğiniz bilgiler için teşekkür ediyor, bir başka konuda yeniden buluşmak dileği ile çalışmalarınızda başarılar diliyorum.

Birsen UÇAR: Sayın Deliçakar, bende şahsıma böyle bir fırsat sağladığınız için teşekkür ediyor, yayın hayatınızda başarılarınızın devamını diliyorum.